単純に貸事務所 文京区を解明！
単純に貸事務所 文京区を解明！
建物の持主が敷地も所有していて，建物は売り渡すが上地は賃貸するケースと，建物の持主が他人からその敷地を賃借していて，建物の所有権と敷地の賃借権とを譲渡するケースの２つがあります。
したがって，建物の売買契約とともに前者のケースでは敷地である土地の賃借権の設定，後者のケースでは，敷地の賃借権の譲渡についての契約がきっちり結ばれる必要があります。
前者のケースは次節で説明します。
ここでは後者のケースについて述べます。
建物の売買に伴うその敷地の賃借権の譲渡の場合は，その建物売買契約のなかに１つの条項が設けられます。
それは，たとえば次のようなものです。
別記の売買物件の敷地の賃借権を乙（買主）に譲渡することいて，甲（売主）は，自己の費用および責任において，土地所○○○○の承諾を得て，その承諾書を平成○年○月○日までに手渡すものとする。
このように建物の売主は，土地所有者の賃借権譲渡の承諾書を買主に渡す義務があります。
もし土地所有者が承諾しない場合は，建物の売買は難しくなります。
したがって，実際は建物の売買契約の交渉と併行して，土地所有者ともその承諾を得ることについて，承諾料の支払いなどを含めて交渉することになります。
なお，この売買契約が成立して，建物の所有権と敷地の賃借権が買主に移った後は，敷地の地代は言うまでもなく買主の負担となります。
したがって買主は，事前の交渉の段階で，地代の額など賃借の条件を調べておかなければなりません。
以上，借地が賃借権に基づいている場合を前提に説明しました。
現実にも，非常に多くの場合，借地は賃貸借契約に基づいています。
ただし，例外的に，借地が地上権に基づく場合もないわけではありません。
この場合は，先述のような所有者の承諾は必要なく，建物と敷地が同じ所有者のものである場合とほとんど同じような考え方で処理することができます。
さて,敷地がこのように借地である建物の売買契約書では，建物物件を特定すると同時に敷地の賃借権の内容を明確にしておかなければなりません。
例をあげると，次のようになります。
このほか，売買代金額の確定，移転登記，引渡しなどについて契約書で定めることが必要となりますが，これらついては②を参照してください。
④建物が区分所有である場合の売買これまで①ないし③では，1戸の住宅とか１棟のビルの売買を頭のなかに描きながら，契約のポイントを説明してきました。
最後に，区分所有建物の売買を取り上げます。
・専有部分と共用部分区分所有建物の一番身近な例は,分譲マンションでしょう。
分譲マンションのように，1棟の建物であって，構造上それぞれ別々に使用できるように造られた部分が複数あるものについては，それぞれ別々に使用できる部分は，その１つ１つが区分所有の対象になります。
区分所有の対象となる建物は，一般の建物と違って，専有部分と共用部分からなっています。
専有部分は上記の別々に使用できる部分（たとえばマンションの１住戸）であり，共用部分は各区分所有権者が共同に利用する部分（たとえば建物の基礎，外壁，屋根，床，階段，玄関，エレベーター，給水槽，水道管など）です。
この共用部分は，原則として区分所有者全員の共有となります。
つまり，区分所有者は，共用部分について共有持分を持つわけです。
区分所有権が譲渡されると，それに伴いその区分所有権者の共有持分も譲渡されます。
次に，区分所有建物と敷地の関係を説明します。
マンションの床面積の測り方マンションの専有部分の床面積には２つの測り方があり，測り方によって床面積は異なります。
１つの測り方は，建築基準法施行令第２条１項３号や，不当景品類及び不当表示防止法に基づく宅地建物取引の表示に関する公正競争規約第５条1:頃が採用している方法で，専有部分の壁断面の中心線（「壁心」と言句で囲まれた部分の水平投影面積を床面積とするものです。
もう１つの測り方は，不動産登記事･務取扱手続準則第141条12号や，固定資産税評価の運用で採用している方法で，専有部分の壁の内側から内側までの距離（内法と言う）によって床面積を計算するものですぃ前者の壁心計算法のほうが後者の内法計算法より床面積は多くなります。
新築の未登記のマンションの専有部分は，壁心計算法で表示されていますが，後に登記すると，登記簿上の床面積はこれより少ないことになります。
第１のケースは，その建物の区分所有者が全員で敷地の所有権を持つ場合です。
この場合，多くは共有となり，各区分所有者は定められた基準（たとえば専有部分の面積比）に基づく共有の持分を持つことになります。
第２のケースは，その敷地が借地である場合ですが，実際の例はあまり多くありません。
この場合，多くは，区分所有者は借地権（土地の賃借権または地上権）を準共有することになります。
第３のケースは，第１の場合と第２の場合がミックスする場合や，区分所有者の一部の者が敷地を所有する場合など，いろいろなケースを想定することができます。
これらの場合，区分所有者間の権利関係，区分所有者と敷地との権利関係はたいへん複雑なものになります。
しかし，現実にはめったにありません。
現在，多くの区分所有建物は，敷地が区分所有者の共有となっています。
分譲マンションも，分譲後はこの形態になるのが一般的でしょう。
こうしたポピュラーな形態のものを念頭に置いて，区分所有建物の売買契約のポイントを説明します。
分譲マンションなどの区分所有建物の売買に特有の問題として，建物完成前になされる分譲契約の締結（いわゆる「青田売り」）があります（建売住宅の販売でも完成前分譲はないわけではありません）。
このような竣工前の分譲を含め，区分所有建物の新規分譲の一方の当事者は，デベロッパーなどの業者であるのが普通です。
したがって，取引という面から言えば，それらの業者は，宅地建物取引業法によって当事者の一方（またはその代理）の立場に立つわけで，取引の公正を図るため業法による種々の規制があります。
・区分所有建物の取引のポイント以上に述べた区分所有建物についての知識を基にして，契約のポイントを見ることにします。
売買物件の特定が大切であることは，繰り返し述べているとおりですが，区分所有建物の場合は，敷地の共有持分を始め一般の建物にはない事項があります。
次に1つの例をあげます。
青田売りの制限青田売りは，もともと稲がまだ青いうちに収穫を見込んで米を売ることです，不動産業界では，建物物件などを完成前に販売する意味で使います。
宅建業者の青田売りの行為は，いわゆる前金の保全措置をとる場合を除いて，原則的に禁止されています。代金の一部を受け取ってマンションなどを竣工前に売り出したまま倒産し，購入申込者が損害を受けるケースがあるためです。
モデルルームを見て気に入り，マンションの購入を竣工前に申し込むような場合は，前金保全措置があることを含め，業者の信用度を十分調べるべきです。
前金保全措置は，宅建業者が銀行や保険会社と契約し，手付金など売買代金の全部または一部を買主に返還しなければならなくなったときに，その債務の保証または保険を受ける制度です。
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